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原告谢**与被告昌吉市**房地产 开发有限责任公司、王**确认合同效力纠纷案

发布时间:2019-07-31 10:59:58


      

    【基本情况】

    2014年10月31日,案外人*盛公司(甲方)与原告谢**(乙方)签订《房屋顶账协议书》一份,约定甲方将其所拥有的“润鸿·星汇名筑”校区建筑面积共377.5平方米商铺一套来顶付甲方欠乙方所供应的商砼款,此套房价格为4341250元。

    2014年11月1日,案外人*盛公司(乙方)与案外人昌吉市**房地产开发有限责任公司润鸿分公司(甲方)(以下简称**公司)签订《房屋顶账协议书》一份,约定甲方用其所拥有的“润鸿·星汇名筑”校区建筑面积共377.5平方米商铺一套来顶付甲方欠乙方所供应的商砼款,此套房价格为4341250元。

    上述协议签订后,原告(买受人)与**公司(出卖人)于2014年签订了《商品房买卖合同》一份,约定**公司将其开发的“润鸿·星汇名筑”校区建筑面积共377.5平方米商铺一套出售给原告,价格为4341250元。

    2015年2月3日,被告王**(甲方)与案外人**公司(乙方)和王其*(丙方)及被告*伟公司(丙方)签订《借款保证合同》一份,载明的主要内容为:借款金额:人民币330万元;借款期限:陆个月,自出借人实际提供借款之日计算;乙方应自借款发放之日起按1.5%的月利率向甲方支付利息;丙方自愿作为乙方的保证人,在本合同约定的担保范围内向甲方提供保证担保。担保方式为连带责任担保。同日经昌吉回族自治州公证处作出(2015)昌州证经字第494号公证书,载明的主要内容为:《借款保证合同》公证并赋予其强制执行效力。同日,**公司向被告王**出具借条,载明的主要内容为:现收到王**支付的借款人民币330万元整,上述借款的到期日为2015年8月4日。

    同日,被告王**与被告*伟公司签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告*伟公司开发的位于昌吉市某商品办公用房一幢,面积377.5平方米,每平方米28000元,总金额10570000元。2015年2月4日,被告*伟公司在昌吉市房地产管理局为被告王**办理预告登记,昌吉市房地产管理局出具第070866号预告登记证书,载明的主要内容为:预告登记权利人王**;预告登记义务人*伟公司;房屋坐落于昌吉市***区*丘*栋1至2层5号楼1-4室。

    后案外人**公司于2015年8月20日向被告王**归还借款250万元。

    2016年5月27日,被告王**申请强制执行并于2016年6月6日委托昌吉州公证处作出(2016)昌州证经字第3830号执行证书,载明的主要内容为:对被申请人**公司、*伟公司、王其*未归还的借款本金80万元、利息133300元、违约金99万元、公证费5770元及申请执行之日起至执行完毕之日止因本金所产生的利息,实现上述债权及担保权利所支出的其他费用申请执行。后原告向本院申请对生效的(2016)昌州证经字第3830号执行证书强制执行,本院于2016年7月7日作出(2016)新2301执1576号执行裁定书,开始执行。

    2016年7月12日,原告谢**向本院起诉被告*伟公司,要求被告*伟公司继续履行2014年双方签订的《商品房买卖合同》,立即交付昌吉市***号小区*幢1层4号门面房并办理上述交接房屋产权证书需要提交资料的合同义务,并协助原告取得房产证书,并承担违约金。后该案在审理过程中,经本院调解并于2016年8月12日出具(2016)新2301民初3858号民事调解书,该调解书载明的主要内容为:一、原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效,原、被告双方继续履行该合同;二、被告于2016年12月30日前向原告交付符合合同约定且具备使用条件的昌吉市***号小区5幢1层4号门面房;三、被告于2017年3月10日前将办理权属登记需的资料提交到产权登记机关备案,并协助原告办理房屋产权证。

    2016年11月11日,原告谢**向本院提出执行异议,申请解除本院于2016年11月3日对位于昌吉市***号小区5幢1层4号门面房的查封。2016年12月20日,被告王**向本院申请撤回执行申请。2016年12月21日,本院作出(2016)新2301执1576-1号执行裁定书,裁定昌吉市公证赋予强制执行效力的(2016)昌州证经字第3830号执行证书终结执行。

    2017年3月10日,被告王**向本院起诉原告谢**及被告*伟公司,要求撤销本院作出的(2016)新2301民初3858号民事调解书。本院经审理后于2017年10月20日作出(2017)新2301民初1684号民事判决书,判决撤销本院作出的(2016)新2301民初3858号民事调解书第三项,即“三、被告于2017年3月10日前将办理权属登记需的资料提交到产权登记机关备案,并协助原告办理房屋产权证。”,驳回被告王**的其他诉讼请求。后被告王**不服该判决,提起上诉。昌吉回族自治州中级人民法院经审理于2018年3月28日作出(2018)新23民终68号民事裁定书,以原审判决认定事实不清为由将该案发回本院重审。本院于2018年8月10日重新立案,案号为(2018)新2301民初4682号,现该案正在审理中。

    2018年7月18日,原告谢**向本院起诉被告昌吉市**房地产开发有限责任公司、王**,要求确认二被告签订的《商品房买卖合同》无效。

    【裁判结果】

    根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,本院依法判决:被告王**与被告昌吉市**房地产开发有限责任公司于2015年2月3日签订的《商品房买卖合同》无效。

    【典型意义】

    本案的争议焦点为二被告签订的商品房买卖合同是否有效,对此,本院分析认定如下:

    第一,原告与案外人**公司签订的商品房买卖合同是基于案外人**公司欠付案外人*盛公司商砼款并将其开发的***小区5幢1层4号门面房顶账给案外人*盛公司,后案外人*盛公司又将其取得顶账房顶账给原告,原告事实上支付了房屋的对价,基于上述事实,原告才与案外人**公司签订了商品房买卖合同。因此,原告与案外人**公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,属于合法有效的合同。

    第二,被告王**与被告*伟公司签订商品房买卖合同是基于被告*伟公司向被告王**借款的事实,双方签订该份商品房买卖合同是为了给借款作担保。因为在同一天双方签订了商品房买卖合同和借款合同,*伟公司向王**出具了借条并向王**开具了房款收据,而事实上,*伟公司仅收到了王**的借款,王**并未向*伟公司支付房款,双方之间并无买卖房屋的真实意思表示。因此可以确认被告王**与被告*伟公司签订商品房买卖合同系为借款合同提供担保,双方之间真实的法律关系仍属于民间借贷法律关系,而非房屋买卖合同法律关系。

    第三,从时间上来看,本案原告与**公司签订商品房买卖合同的时间在2014年,而被告王**与被告*伟公司签订商品房买卖合同的时间在2015年2月5日,原告签订合同在前,被告王**签订合同在后。在被告王**申请本院于2016年11月3日查封涉案房屋之前,原告已于2016年7月12日向本院起诉被告*伟公司要求继续履行合同并交付房屋,而其诉讼请求也于2016年8月12日经生效的民事调解书予以确认。因此,在被告申请查封涉案房屋之前,原告已经在法律上获得了涉案房屋的所有权。

    第四,根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。根据上述规定,通谋虚伪的行为指表意人与相对人进行通谋,双方一致对外做出虚假的、非自己真意的意思表示,双方合意造成订立某项法律行为的表面假象,但其真意并非追求有关法律行为的法律效果产生。本案中,被告王**和*伟公司在同一天签订了商品房买卖合同和借款合同,*伟公司向王**出具了借条并向王**开具了房款收据,而事实上,*伟公司仅收到了王**的借款,王**并未向*伟公司支付房款,双方之间并无买卖房屋的真实意思表示,双方签订房屋买卖合同的真实目的是以涉案房屋为被告*伟公司借被告王**的330万元借款提供担保,当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将涉案房屋作为借款合同的担保。依据上述法律规定,本院认定被告王**与被告*伟公司签订的《商品房买卖合同》本身作为伪装行为无效,而借款担保作为隐藏行为,在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况,可以肯定其在当事人之间的合同效力。

    最后,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。在被告王**与被告*伟公司签订商品房买卖合同为借款合同提供担保的情况下,如果被告*伟公司不能履行到期债务,则被告王**也不能以商品房买卖合同主张权利,只能以民间借贷法律关系主张权利并在执行阶段申请拍卖房屋以偿还债务。

    综上,被告王**与被告*伟公司之间并不存在真实的房屋买卖合意,被告王**并未向被告*伟公司实际支付房屋对价,双方签订商品房买卖合同仅是为双方之间的借款合同提供担保。双方当事人签订房屋买卖合同、开具房款收据并办理预告登记,仅仅属于转移所有权的外观形式,而在实质上并无转移标的物所有权的意思,双方的本意乃是以此设定担保。因此,被告王**与被告*伟公司以虚假的意思表示实施的民事法律行为即签订的《商品房买卖合同》无效。

    撰稿人:昌吉市人民法院研究室审判员  刘维


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